Ilonka
Samen met je broer of zus een huis kopen kan je kansen op de woningmarkt vergroten. Jullie kunnen mogelijk meer lenen dan afzonderlijk en delen de woonlasten. Toch is een gezamenlijke aankoop niet automatisch gemakkelijk of voordelig. Je wordt samen eigenaar van de woning en bent doorgaans allebei verantwoordelijk voor de hypotheek.
Bespreek daarom niet alleen welk huis jullie mooi vinden, maar ook wat er gebeurt als één van jullie wil verhuizen, minder gaat verdienen of een partner krijgt. Door financiële en praktische afspraken vooraf vast te leggen, voorkom je dat een veranderende situatie later tot problemen leidt.
Kun je samen een hypotheek afsluiten?
In principe kun je samen met een broer of zus een hypotheek aanvragen. Of dat bij een bepaalde geldverstrekker mogelijk is, hangt af van diens acceptatievoorwaarden. Niet iedere aanbieder gaat op dezelfde manier om met familieleden, vrienden of meer dan twee aanvragers.
De maximale hypotheek wordt niet bepaald door de inkomens simpelweg bij elkaar op te tellen. De geldverstrekker kijkt onder meer naar:
- Jullie bruto-inkomens en arbeidscontracten.
- De hypotheekrente en rentevaste periode.
- Studieschulden en andere leningen.
- Private lease en overige financiële verplichtingen.
- De marktwaarde van de woning.
- De maandlasten die volgens de leennormen verantwoord zijn.
Een hypotheek mag in de meeste gevallen niet hoger zijn dan 100 procent van de marktwaarde van de woning. Kosten voor hypotheekadvies, de notaris en een bouwkundige keuring moeten jullie daarom doorgaans met eigen geld betalen. Bieden jullie meer dan de getaxeerde marktwaarde, dan moet ook dat verschil meestal uit eigen middelen komen. Meer informatie staat bij de Rijksoverheid over de maximale hypotheek.
Laat vóór de zoektocht berekenen wat jullie gezamenlijk kunnen lenen. Spreek daarnaast een lagere, eigen grens af waarbij de maandlasten voor allebei comfortabel blijven.
De mogelijke voordelen van samen kopen
Samen een woning kopen kan verschillende voordelen hebben:
- Jullie gezamenlijke leencapaciteit kan hoger zijn.
- Vaste woonlasten kunnen worden verdeeld.
- Jullie kunnen de kosten van onderhoud delen.
- Een grotere woning kan binnen bereik komen.
- Je woont samen met iemand die je al goed kent.
- Taken in en rond de woning kunnen worden verdeeld.
Deze voordelen zijn niet gegarandeerd. Een hoger gezamenlijk inkomen kan bijvoorbeeld toegang geven tot een duurdere woning, maar leidt dan ook tot hogere maandlasten. Bovendien kan de één financieel afhankelijk worden van de ander.
Vergelijk het kopen van een woning daarom niet alleen met alleen huren. Eigenaars krijgen ook te maken met rente, onderhoud, verzekeringen, lokale belastingen en aankoop- en verkoopkosten. Vermogensopbouw ontstaat alleen voor zover jullie aflossen en de woning bij verkoop voldoende waard is. De waarde kan ook dalen.
Lees ook: Een huis kopen als starter: tips.
Maak eerst afzonderlijke budgetten
Bereken eerst afzonderlijk hoeveel iedere koper maandelijks kan en wil betalen. Kijk daarbij verder dan de hypotheeklasten. Denk ook aan energiekosten, verzekeringen, gemeentelijke heffingen, onderhoud en de inrichting van de woning.
Houd rekening met situaties waarin het inkomen tijdelijk lager kan worden, bijvoorbeeld door werkloosheid, ziekte, arbeidsongeschiktheid of een overstap naar zelfstandig ondernemerschap. Een hypotheek die alleen betaalbaar is zolang beide inkomens volledig binnenkomen, kan kwetsbaar zijn.
Maak daarna een gezamenlijk overzicht met:
- De beschikbare eigen middelen.
- De maximale gewenste maandlasten.
- De verwachte aankoopkosten.
- Een budget voor verbouwing en inrichting.
- Een gezamenlijke onderhoudsreserve.
- Een persoonlijke financiële buffer voor iedere koper.
Gebruik niet al jullie spaargeld voor de aankoop. Na de overdracht kunnen onverwachte uitgaven ontstaan, zoals een defecte cv-ketel, lekkage of noodzakelijk schilderwerk.
Bepaal de eigendomsverhouding
Jullie hoeven niet vanzelfsprekend ieder voor de helft eigenaar te worden. Een andere verhouding kan passend zijn wanneer de één aanzienlijk meer eigen geld inbrengt of een groter deel van de lasten betaalt.
De eigendomsverhouding wordt opgenomen in de leveringsakte. Bespreek met de notaris hoe een ongelijke inleg moet worden verwerkt. Leg bijvoorbeeld vast of extra ingelegd geld:
- Tot een groter eigendomsaandeel leidt.
- Een lening van de ene koper aan de andere is.
- Bij verkoop eerst aan de inlegger wordt terugbetaald.
- Alleen wordt terugbetaald als de verkoopopbrengst daarvoor toereikend is.
Vertrouw hierbij niet uitsluitend op mondelinge afspraken. Een schriftelijke overeenkomst maakt duidelijk wat jullie hebben bedoeld en voorkomt discussie wanneer de woning later wordt verkocht. Een recente praktijkzaak van Notaris.nl laat zien waarom het belangrijk is om een ongelijke eigen inleg duidelijk vast te leggen: zonder goede afspraken is terugbetaling niet vanzelfsprekend. Lees daarover bij Notaris.nl.
Begrijp de gezamenlijke aansprakelijkheid
Bij veel gezamenlijke hypotheken zijn beide aanvragers hoofdelijk aansprakelijk. Dat betekent dat de geldverstrekker ieder van jullie kan aanspreken voor de volledige betalingsverplichting als de ander niet betaalt. Controleer in de hypotheekofferte en hypotheekakte precies welke aansprakelijkheid geldt.
Een onderlinge afspraak dat ieder de helft betaalt, beperkt de rechten van de geldverstrekker meestal niet. Als je broer of zus de afgesproken bijdrage niet overmaakt, moet de hypotheek nog steeds op tijd worden betaald.
Bespreek daarom vooraf:
- Vanaf welke rekening de hypotheek wordt betaald.
- Hoeveel ieder maandelijks overmaakt.
- Hoe jullie omgaan met een betalingsachterstand.
- Hoe groot de gezamenlijke noodbuffer moet zijn.
- Wat er gebeurt als iemand langdurig minder inkomen heeft.
Leg woon- en verkoopafspraken vast
Een samenlevingsovereenkomst is niet alleen bedoeld voor stellen. Ook broer en zus kunnen afspraken over het gezamenlijke huis schriftelijk laten vastleggen. Een notaris kan adviseren welke overeenkomst bij jullie situatie past.
Neem in ieder geval afspraken op over:
- De verdeling van hypotheeklasten en vaste woonkosten.
- Kosten voor onderhoud en verduurzaming.
- De betaling van verbouwingen.
- Het eigendom van meubels en apparatuur.
- Het gebruik van kamers en gezamenlijke ruimtes.
- Het ontvangen van gasten en partners.
- De komst van een inwonende partner.
- De verhuur van een kamer, voor zover toegestaan.
- De procedure als iemand wil vertrekken.
- De manier waarop de woning wordt gewaardeerd.
- Een eventueel eerste recht om het aandeel van de ander te kopen.
- De verdeling van winst of verlies bij verkoop.
- De afhandeling van een meningsverschil.
Controleer vóór eventuele verhuur altijd de hypotheekvoorwaarden, verzekeringen, regels van de gemeente en – bij een appartement – het reglement van de vereniging van eigenaars.
Fiscaal partnerschap en hypotheekrente
Wanneer twee ongehuwde volwassenen op hetzelfde adres staan ingeschreven en samen eigenaar zijn van de woning waarin zij wonen, zijn zij doorgaans fiscale partners. Dat kan dus ook gelden voor een broer en zus. Persoonlijke omstandigheden kunnen hierop van invloed zijn; iemand kan bijvoorbeeld niet gelijktijdig twee fiscale partners hebben. Controleer de actuele voorwaarden bij de Belastingdienst.
Fiscaal partners kunnen bepaalde inkomsten en aftrekposten uit de eigen woning in de aangifte verdelen. Dat betekent niet dat alle betaalde hypotheekrente automatisch aftrekbaar is.
Voor een nieuwe hypotheek die onder de huidige regels valt, geldt voor hypotheekrenteaftrek onder meer dat de lening voor de eigen woning wordt gebruikt en in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair of lineair wordt afgelost. Bekijk de volledige voorwaarden bij de Belastingdienst over hypotheekrenteaftrek.
Laat bij een ongelijke eigendomsverhouding of ongelijke betaling van de hypotheek controleren hoe jullie de eigenwoningregeling correct toepassen.
Startersvrijstelling bij overdrachtsbelasting
Een koper kan in 2026 mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Daarvoor gelden onder meer de volgende voorwaarden:
- De koper is bij de overdracht 18 jaar of ouder, maar jonger dan 35 jaar.
- De koper gaat de woning zelf voor langere tijd bewonen.
- De koper heeft de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
- De volledige waarde van de woning is in 2026 niet hoger dan € 555.000.
De woningwaardegrens wordt dus niet afzonderlijk op ieders eigendomsaandeel toegepast. Kopen jullie samen, dan wordt per koper beoordeeld of aan de leeftijds- en overige voorwaarden is voldaan. Het is mogelijk dat de ene koper wel vrijstelling krijgt en de andere niet. Controleer het actuele bedrag en alle voorwaarden bij de Belastingdienst.
Wat gebeurt er als één van jullie wil verhuizen?
Spreek vóór de aankoop af hoe iemand uit de gezamenlijke woning kan stappen. Een veelgemaakte denkfout is dat je een naam eenvoudig van de hypotheek kunt laten verwijderen. Daarvoor is doorgaans toestemming van de geldverstrekker nodig.
Wil één van jullie in de woning blijven, dan moet worden bekeken:
- Wat de woning op dat moment waard is.
- Hoe hoog de resterende hypotheekschuld is.
- Welk bedrag de vertrekkende eigenaar ontvangt of moet bijdragen.
- Of de blijvende eigenaar de hypotheek zelfstandig kan dragen.
- Of de geldverstrekker de vertrekkende koper uit de aansprakelijkheid ontslaat.
- Welke notariële en advieskosten met de wijziging gepaard gaan.
Kan de achterblijvende eigenaar de financiering niet alleen overnemen, dan kan verkoop noodzakelijk zijn. Bij een lagere verkoopopbrengst dan de resterende hypotheek en verkoopkosten kan een tekort ontstaan. Leg daarom ook vast hoe jullie een eventuele restschuld verdelen.
Denk na over overlijden en arbeidsongeschiktheid
Broers en zussen erven niet automatisch elkaars eigendomsaandeel op dezelfde manier als gehuwde partners. Zonder passende regeling kan het aandeel van een overleden eigenaar bij diens wettelijke erfgenamen terechtkomen. De langstlevende mede-eigenaar kan daardoor ineens met andere eigenaren te maken krijgen.
Bespreek met een notaris of een testament wenselijk is. Laat je daarnaast adviseren over een overlijdensrisicoverzekering en de financiële gevolgen van langdurige arbeidsongeschiktheid. De gewenste oplossing hangt af van jullie inkomen, eigendomsverhouding, hypotheek en familieomstandigheden.
Vergeet de dagelijkse woonafspraken niet
Een financieel haalbare constructie is nog geen garantie voor prettig samenwonen. Je relatie als broer en zus verandert wanneer jullie dagelijks een huishouden delen.
Bespreek daarom ook praktische onderwerpen:
- Wie krijgt welke slaapkamer?
- Hoe verdelen jullie schoonmaak en boodschappen?
- Welke spullen kopen jullie samen?
- Hoeveel privacy heeft ieder nodig?
- Mag een partner regelmatig blijven slapen?
- Wat gebeurt er als een partner wil intrekken?
- Zijn huisdieren toegestaan?
- Hoe worden energieverbruik en boodschappen verdeeld?
- Hoe vaak evalueren jullie de afspraken?
Zet belangrijke afspraken op papier en plan bijvoorbeeld ieder halfjaar een gesprek over de financiën en woonsituatie.
Stappenplan voor samen een huis kopen
Een gezamenlijke aankoop kun je als volgt voorbereiden:
- Maak allebei een overzicht van inkomen, schulden, spaargeld en vaste lasten.
- Laat de gezamenlijke leencapaciteit berekenen.
- Bepaal jullie maximale koopsom en gewenste maandlast.
- Bespreek de eigen inleg en eigendomsverhouding.
- Laat controleren welke geldverstrekkers jullie situatie accepteren.
- Stel vóór een bod de belangrijkste vertrek- en verkoopafspraken op.
- Onderzoek de woning en laat zo nodig een bouwkundige keuring uitvoeren.
- Neem passende ontbindende voorwaarden in het bod en koopcontract op.
- Laat de afspraken en eigendomsverhouding juridisch vastleggen.
- Houd na de aankoop voldoende geld achter voor onderhoud en tegenslagen.
Zie ontbindende voorwaarden niet als een onnodige formaliteit. Zonder financieringsvoorbehoud kan het niet rondkrijgen van de hypotheek grote financiële gevolgen hebben. Laat je bij twijfel begeleiden door een aankoopmakelaar, hypotheekadviseur en notaris.
Samen kopen vraagt om zakelijke duidelijkheid
Een huis kopen met je broer of zus kan een manier zijn om gezamenlijk toegang tot de woningmarkt te krijgen. Het werkt vooral wanneer jullie open over geld kunnen praten, voldoende financiële ruimte houden en vooraf rekening houden met veranderingen.
Behandel de aankoop daarom niet alleen als een gezellige stap, maar ook als een langdurige zakelijke samenwerking. Duidelijke afspraken over eigendom, lasten, vertrek en verkoop beschermen jullie allebei én helpen om de familieband goed te houden.
Vind je onze artikelen handig?
Voeg Hypotheken-plaza.nl toe als voorkeursbron in Google en zie onze artikelen vaker terug in Google.
Woonaanbod-nl.nl
