Ilonka
Heb je veel overwaarde in je woning, maar zit dat vermogen grotendeels in de stenen? Dan kun je overwegen om je huis te verkopen en vervolgens van de koper terug te huren. Je ontvangt de verkoopopbrengst en kunt voorlopig in je vertrouwde woning blijven wonen.
Dat klinkt aantrekkelijk, maar het is een ingrijpende beslissing. Na de verkoop ben je geen eigenaar meer, profiteer je niet langer van een eventuele waardestijging en krijg je te maken met maandelijkse huur. Vergelijk daarom niet alleen het bedrag dat je ontvangt, maar ook de gevolgen op langere termijn.
Wat betekent je huis verkopen en terughuren?
Bij deze constructie verkoop je jouw woning aan een vastgoedbedrijf of andere investeerder. De woning wordt bij de notaris overgedragen en met de verkoopopbrengst wordt een eventuele hypotheek afgelost. Het resterende bedrag kun je vervolgens gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling op je inkomen, een verbouwing of andere persoonlijke plannen.
Tegelijkertijd sluit je met de nieuwe eigenaar een huurovereenkomst. Je blijft dus in dezelfde woning wonen, maar voortaan als huurder.
Verkopen en terughuren wordt ook wel sale-and-leaseback genoemd. Het is geen hypotheek of lening: je draagt het eigendom van de woning daadwerkelijk over.
Zo verloopt het proces meestal
De precieze werkwijze verschilt per aanbieder, maar doorgaans worden de volgende stappen doorlopen:
- Je woning wordt getaxeerd of beoordeeld.
- De aanbieder brengt een bod uit.
- Je vergelijkt het bod met de vrije verkoopwaarde van de woning.
- De koopovereenkomst en huurovereenkomst worden opgesteld.
- Een notaris verzorgt de eigendomsoverdracht.
- Een eventuele hypotheek wordt afgelost.
- Je ontvangt de resterende verkoopopbrengst.
- Vanaf de afgesproken datum betaal je huur aan de nieuwe eigenaar.
Let erop dat de koopovereenkomst en de huurovereenkomst twee afzonderlijke contracten zijn. Beide documenten moeten duidelijk zijn voordat je ergens mee instemt.
Mogelijke voordelen
Een woning verkopen en terughuren kan in bepaalde situaties voordelen hebben:
- Je maakt de opgebouwde overwaarde beschikbaar.
- Je hoeft niet direct te verhuizen.
- Grote onderhoudskosten kunnen, afhankelijk van de afspraken, voor rekening van de verhuurder komen.
- Je hebt mogelijk geen hypotheeklasten meer.
- De verkoop kan sneller verlopen dan bij een reguliere verkoop.
Deze voordelen zijn alleen werkelijk interessant wanneer de verkoopprijs, huurprijs en huurvoorwaarden gunstig genoeg zijn. Een snelle verkoop is niet automatisch een financieel goede verkoop.
De belangrijkste risico’s
Het grootste nadeel is dat je definitief afstand doet van het eigendom van je woning. Daarmee geef je ook een eventuele toekomstige waardestijging op. Bovendien kan het bod van een vastgoedbedrijf lager zijn dan de prijs die je bij een reguliere verkoop zou ontvangen.
Andere aandachtspunten zijn:
- Je moet iedere maand huur betalen.
- De huur kan in de toekomst stijgen.
- Het beschikbare vermogen neemt af wanneer je de verkoopopbrengst gebruikt.
- Terugkeren naar een koopwoning kan later moeilijker worden.
- De gevolgen voor je partner en erfgenamen kunnen groot zijn.
- Onderhoudsverplichtingen kunnen anders verdeeld zijn dan je verwacht.
- Verkoop door de nieuwe eigenaar kan gevolgen hebben voor de praktische relatie met je verhuurder.
- De constructie kan gevolgen hebben voor belastingen, toeslagen en je financiële planning.
Volgens de Consumentenbond is verkopen en terughuren doorgaans een dure manier om overwaarde te benutten. Ook vallen deze constructies niet op dezelfde manier onder het toezicht van de AFM als reguliere hypotheekproducten. Onafhankelijk advies is daarom extra belangrijk.
Vergelijk de verkoopprijs met de werkelijke woningwaarde
Laat de woning bij voorkeur taxeren door een onafhankelijke taxateur. Kijk vervolgens hoeveel procent van die marktwaarde de aanbieder daadwerkelijk betaalt.
Stel dat een woning volgens een onafhankelijke taxatie €450.000 waard is en een aanbieder €365.000 biedt. Dan lever je bij de verkoop €85.000 aan mogelijke opbrengst in. Daar staat tegenover dat je mogelijk snel kunt verkopen en in de woning kunt blijven, maar dat voordeel moet wel opwegen tegen het verschil.
Vraag bij iedere aanbieder om een volledige berekening met:
- de vastgestelde marktwaarde;
- de aangeboden koopsom;
- de resterende hypotheekschuld;
- eventuele advies-, taxatie- en notariskosten;
- het bedrag dat je netto ontvangt;
- de maandelijkse huur;
- de jaarlijkse huurverhoging;
- aanvullende service- of onderhoudskosten.
Wie verschillende partijen onderzoekt, kan bijvoorbeeld de voorwaarden voor huis verkopen en terughuren vergelijken met andere offertes en met de opbrengst van een reguliere woningverkoop.
Controleer de huurovereenkomst zorgvuldig
De huurovereenkomst bepaalt hoe zeker je toekomstige woonsituatie is. Laat minimaal vastleggen:
- hoe lang je in de woning kunt blijven;
- of het om een tijdelijke of vaste huurovereenkomst gaat;
- hoe de huur wordt verhoogd;
- welke partij verantwoordelijk is voor onderhoud;
- welke kosten naast de kale huur worden berekend;
- wat er gebeurt bij overlijden of verhuizing;
- welke rechten een inwonende partner heeft;
- onder welke voorwaarden de huurovereenkomst kan eindigen.
Vertrouw hierbij niet uitsluitend op mondelinge toezeggingen. Laat de documenten controleren door een onafhankelijke juridisch adviseur of deskundige op het gebied van huurrecht.
Welke alternatieven zijn er?
Verkopen en terughuren is niet de enige manier om overwaarde beschikbaar te maken. Afhankelijk van je inkomen, leeftijd en financiële situatie kun je ook kijken naar:
- het verhogen van de bestaande hypotheek;
- een aanvullende of aflossingsvrije hypotheek;
- een verzilver- of opeethypotheek;
- de woning regulier verkopen en een goedkopere woning kopen;
- verhuizen naar een huurwoning;
- een lening binnen de familie;
- slechts een beperkt bedrag uit de overwaarde opnemen.
De rente, kosten en voorwaarden van deze mogelijkheden kunnen sterk verschillen. De AFM adviseert daarom om verschillende manieren van verzilveren te vergelijken en te beoordelen hoeveel zekerheid en risico bij je situatie passen.
Vragen om vooraf te stellen
Neem geen beslissing voordat je antwoord hebt op deze vragen:
- Hoe verhoudt het bod zich tot de onafhankelijke marktwaarde?
- Hoeveel geld ontvang ik netto na aflossing en kosten?
- Wat betaal ik de komende vijf, tien en twintig jaar aan huur?
- Hoe wordt de huur jaarlijks aangepast?
- Kan ik werkelijk in de woning blijven zolang ik dat wil?
- Wie betaalt welk onderhoud?
- Wat gebeurt er als de woning opnieuw wordt verkocht?
- Welke gevolgen heeft de verkoop voor mijn partner en erfgenamen?
- Zijn er fiscale gevolgen of gevolgen voor toeslagen?
- Welke alternatieven heb ik en wat kosten die?
Eerst rekenen, dan beslissen
Je huis verkopen en terughuren kan financiële ruimte geven zonder dat je onmiddellijk hoeft te verhuizen. Daar staat tegenover dat je jouw eigendom en toekomstige waardestijging opgeeft en voortaan huur betaalt.
Laat daarom een onafhankelijke taxatie uitvoeren, vergelijk meerdere aanbiedingen en bespreek de contracten met een financieel en juridisch deskundige. Teken niet onder tijdsdruk en kijk verder dan alleen het bedrag dat direct op je rekening komt.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies.
Veelgestelde vragen
Blijf ik eigenaar wanneer ik mijn huis verkoop en terughuur?
Nee. Na de overdracht bij de notaris is de koper de eigenaar van de woning. Je woont er daarna als huurder.
Ontvang ik de volledige marktwaarde?
Dat is niet vanzelfsprekend. Een vastgoedbedrijf kan minder bieden dan de prijs die je via een reguliere verkoop zou ontvangen. Laat de woning daarom onafhankelijk taxeren.
Kan ik levenslang in de woning blijven wonen?
Alleen wanneer dit juridisch correct en ondubbelzinnig is vastgelegd. Controleer de looptijd, opzeggingsmogelijkheden en overige huurvoorwaarden altijd met een onafhankelijke deskundige.
Wie betaalt het onderhoud?
Dat hangt af van de huurovereenkomst. Leg duidelijk vast welke werkzaamheden voor rekening van de verhuurder zijn en waarvoor je zelf verantwoordelijk blijft.
Is verkopen en terughuren altijd verstandig voor ouderen?
Nee. Leeftijd alleen maakt deze constructie niet geschikt. De verkoopprijs, woonduur, huurontwikkeling, alternatieven en gevolgen voor partner en erfgenamen zijn minstens zo belangrijk.
Sanne van der Meer
