Woonaanbod-nl.nl
Van huren naar kopen is voor veel mensen een grote stap. Je krijgt een eigen woning, maar ook nieuwe kosten en verantwoordelijkheden. Een goede voorbereiding helpt om te bepalen wat haalbaar is en hoeveel financiële ruimte je na de aankoop overhoudt.
Waar begin je als je je eerste hypotheek wilt aanvragen? Hieronder lees je wat je moet weten over eigen geld, kredietregistraties, de hypotheekregels voor 2026, Nationale Hypotheek Garantie en de startersvrijstelling. Daarna volgt een praktisch stappenplan.
1. Eigen geld: spaar voor de aankoop én een buffer
In Nederland kun je in beginsel maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde lenen. Dat betekent niet dat je automatisch dit bedrag krijgt: ook je inkomen en andere financiële verplichtingen bepalen hoeveel je kunt lenen.
Bied je meer dan de getaxeerde waarde? Dan moet je het verschil zelf kunnen betalen. Daarnaast heb je meestal eigen geld nodig voor bijkomende kosten, zoals de notaris, hypotheekadvies en een taxatie.
Voor energiebesparende voorzieningen bestaan mogelijkheden om extra te lenen. Die ruimte is bedoeld voor verduurzaming en kun je niet vrij gebruiken voor andere aankoopkosten.
Bronnen: Rijksoverheid over de maximale hypotheek en extra lenen voor energiebesparing.
Houd ook geld achter de hand voor de periode na de verhuizing. Denk aan inrichting, onverwachte reparaties en onderhoud. Een woning kopen is overzichtelijker als je spaargeld niet volledig opgaat aan de aankoop.
2. Controleer je BKR-registratie
Een hypotheekaanbieder controleert je kredietgegevens bij Stichting BKR. Daar staan onder meer geregistreerde kredieten en eventuele betalingsachterstanden. Een registratie is niet automatisch negatief, maar een lopend krediet kan wel invloed hebben op je leenruimte.
Een betalingsachterstand kan de beoordeling van je aanvraag bemoeilijken. Ook na het aflossen van een geregistreerd krediet blijven de gegevens in beginsel nog vijf jaar zichtbaar.
Bekijk je overzicht tijdig via Mijn Kredietregistratie. Klopt er iets niet? Laat dit dan uitzoeken voordat je een hypotheek aanvraagt. Bespreek met je adviseur wat lopende kredieten voor jouw situatie betekenen.
Bron: BKR over kredietregistratie en een hypotheekaanvraag.
3. Hoeveel kun je lenen in 2026?
Je maximale hypotheek hangt onder andere af van je inkomen, de hypotheekrente, de rentevastperiode en je overige financiële verplichtingen. Een persoonlijke lening, leasecontract of studieschuld moet je daarom melden bij je aanvraag.
De leennormen worden jaarlijks vastgesteld op advies van het Nibud. De verwachte loonontwikkeling is onderdeel van de toelichting op de normen voor 2026. Dat betekent niet dat iedereen persoonlijk meer kan lenen: daarvoor telt je eigen financiële situatie.
Bronnen: Rijksoverheid over de maximale hypotheek en leennormen 2026.
Het energielabel speelt mee
Het energielabel kan invloed hebben op de ruimte binnen de inkomenstoets. Voor de aankoop van een woning met label A+++ geldt in 2026 €25.000 extra leenruimte; bij A++++ is dat €40.000.
Daarnaast bestaan aparte mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te financieren. De extra €10.000 voor verduurzaming bij label A+++ is in 2026 vervallen. Voor woningen met label G tot en met A++ blijft hiervoor ruimte bestaan.
Laat de mogelijkheden voor de woning die je op het oog hebt doorrekenen. Extra leenruimte blijft een lening die je moet kunnen dragen.
Bron: Rijksoverheid over de leennormen en energielabels in 2026.
4. Nationale Hypotheek Garantie: een vangnet met voorwaarden
Nationale Hypotheek Garantie, meestal afgekort tot NHG, kan helpen als je door omstandigheden zoals baanverlies of een scheiding je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Een hypotheek met NHG heeft vaak ook een lagere rente.
Voor 2026 gelden de volgende bedragen:
- NHG-grens: €470.000.
- NHG-grens met energiebesparende voorzieningen: €498.200.
- Eenmalige borgtochtprovisie: 0,4% van het geleende bedrag.
Vanaf 2026 geldt één NHG-grens voor alle woningtypen. Of jouw aankoop en hypotheek aan de voorwaarden voldoen, moet afzonderlijk worden beoordeeld. Het bedrag alleen is dus niet voldoende.
Bron: NHG over de grens en borgtochtprovisie voor 2026.
NHG betekent niet dat iedere betalingsachterstand of restschuld automatisch wordt overgenomen. Voor kwijtschelding gelden voorwaarden, waaronder de oorzaak van de betalingsproblemen en je medewerking aan een oplossing. Neem bij problemen tijdig contact op met je geldverstrekker.
Bron: NHG over kwijtschelding van een restschuld.
5. Startersvrijstelling: wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?
Met de startersvrijstelling kun je eenmalig een woning verkrijgen zonder overdrachtsbelasting te betalen. In 2026 gelden onder meer deze voorwaarden:
- Je bent 18 tot en met 34 jaar wanneer je de woning verkrijgt.
- Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
- Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
- De woningwaarde is maximaal €555.000.
Bij een gewone aankoop telt je leeftijd op het moment dat je de leveringsakte bij de notaris ondertekent. Voor de waardegrens geldt de volledige woningwaarde, inclusief bijbehorende aanhorigheden zoals een garage. Koop je samen, dan wordt per koper beoordeeld of die aan de voorwaarden voldoet.
De naam kan verwarrend zijn: je hoeft niet per se je eerste woning te kopen. Ook iemand die eerder een koopwoning had, kan aan de voorwaarden voldoen. De benodigde verklaring moet vóór de overdracht bij de notaris zijn.
Bron: Belastingdienst over de startersvrijstelling.
Gebruik je de woning zelf als hoofdverblijf en geldt de vrijstelling niet, dan betaal je doorgaans 2% overdrachtsbelasting. Voor een woning die je niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, bijvoorbeeld een verhuurwoning, geldt vanaf 2026 een tarief van 8%.
Bron: Belastingdienst over de tarieven van de overdrachtsbelasting.
6. Vergelijk je totale woonlasten
Een bestaande woning koop je meestal ‘kosten koper’. Daarmee worden de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte bedoeld. Daarnaast zijn er andere aankoop- en financieringskosten, zoals een taxatie, hypotheekadvies en de hypotheekakte. Ook een aankoopmakelaar of bouwkundige keuring kan geld kosten.
Na de aankoop betaal je meer dan alleen de hypotheek. Denk aan onderhoud, verzekeringen, onroerendezaakbelasting (OZB) en eventueel erfpacht. Bij een appartement komen daar doorgaans bijdragen aan de vereniging van eigenaren (VvE) bij.
Bron: Rijksoverheid over kosten bij het kopen van een huis.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
Bepaalde financieringskosten zijn aftrekbaar in de inkomstenbelasting als ze betrekking hebben op je eigenwoningschuld. Voorbeelden zijn hypotheekadvies en -bemiddeling, de hypotheekakte, een taxatie voor het verkrijgen van de lening en de NHG-provisie.
Overdrachtsbelasting, aankoopmakelaarskosten en notariskosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. Ook hypotheekaflossing en onderhoudskosten kun je niet aftrekken. Hypotheekrente is alleen aftrekbaar als je aan de voorwaarden voldoet.
Bron: Belastingdienst over aftrekbare en niet-aftrekbare kosten van een eigen woning.
Vergelijk je huidige huur daarom met het volledige plaatje: rente en aflossing, overige eigenaarslasten en een onderhoudsbuffer. Houd ook rekening met een periode waarin je zowel huur als kosten voor je nieuwe woning betaalt.
7. Stappenplan: van huurder naar koper
- Breng je financiën in kaart. Zet inkomen, vaste lasten, schulden en spaargeld op een rij.
- Bekijk je kredietoverzicht. Controleer je BKR-gegevens en bespreek lopende verplichtingen met je adviseur.
- Bepaal hoeveel eigen geld beschikbaar is. Houd rekening met aankoopkosten, eventuele overbieding boven de taxatiewaarde en een buffer.
- Laat je hypotheekmogelijkheden berekenen. Neem het energielabel en eventuele verduurzamingsplannen mee.
- Controleer NHG en de startersvrijstelling. Laat toetsen of je aan de voorwaarden voldoet.
- Kies een betaalbaar zoekbudget. Bepaal welke totale woonlasten bij je leven passen.
- Zoek gericht en bied voorbereid. Laat je informeren over de woning, financiering en voorwaarden voordat je afspraken maakt.
- Plan de overgang vanuit je huurwoning. Stem taxatie, hypotheekofferte, overdracht, verhuizing en het opzeggen van je huur op elkaar af.
Een goede voorbereiding geeft overzicht
De overstap naar een koophuis begint met inzicht in je financiën. Door vooraf je leenruimte, eigen geld en toekomstige woonlasten te bekijken, kun je gerichter zoeken en beter afwegen of kopen bij je situatie past.
De genoemde regels en bedragen hebben betrekking op 2026. Controleer bij een latere aankoop de voorwaarden die dan gelden.
Over de auteur
Team Woonaanbod NL
Woonaanbod NL is een gratis woningplatform dat dagelijks huur- en koopaanbod in heel Nederland bundelt. Meer informatie: Woonaanbod NL.
Ilonka
