Een huis kopen begint niet bij de maximale hypotheek of de vraagprijs. Je moet ook rekening houden met bijkomende kosten, maandelijkse lasten, onderhoud, juridische afspraken en mogelijke gebreken aan de woning.
Bij een appartement komen daar de financiële en onderhoudssituatie van de Vereniging van Eigenaars bij. Staat de woning op erfpachtgrond, dan moet je bovendien de erfpachtvoorwaarden en toekomstige canon onderzoeken.
Met deze controlelijst breng je vóór het uitbrengen van een bod de belangrijkste financiële, bouwkundige en praktische aandachtspunten in kaart.
Begin met een realistisch woonbudget
Het bedrag dat je volgens een hypotheekberekening maximaal kunt lenen, is niet automatisch het bedrag dat comfortabel bij je leven past. Houd ook rekening met andere uitgaven en mogelijke veranderingen in je situatie.
Breng in kaart:
- het gezamenlijke netto-inkomen;
- vaste maandelijkse uitgaven;
- studieschulden;
- persoonlijke leningen;
- private-leaseverplichtingen;
- alimentatie;
- kinderopvang;
- toekomstplannen;
- pensioenvooruitzichten;
- beschikbaar spaargeld;
- gewenste financiële reserve;
- mogelijke verbouwingskosten.
Maak vervolgens verschillende scenario’s. Wat gebeurt er wanneer de energierekening stijgt, de rente na de rentevaste periode verandert of één inkomen tijdelijk daalt?
Gebruik niet al je spaargeld voor de aankoop. Na de sleuteloverdracht kunnen onverwachte reparaties of noodzakelijke aankopen volgen.
Laat je maximale hypotheek berekenen
Hoeveel je kunt lenen hangt onder meer af van je inkomen, financiële verplichtingen, rente, woningwaarde en actuele leennormen. Ook het energielabel en voorgenomen verduurzaming kunnen onder voorwaarden invloed hebben op de financieringsruimte.
Een online berekening geeft een eerste indicatie, maar houdt niet altijd rekening met je volledige situatie. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan verschillende mogelijkheden, lasten en voorwaarden met je bespreken.
Vraag tijdens een adviesgesprek onder meer:
- welke hypotheekconstructies bij je situatie passen;
- welke rentevaste perioden beschikbaar zijn;
- welke maandlasten bruto en netto verwacht worden;
- welke financiële verplichtingen meetellen;
- hoeveel eigen geld nodig is;
- welke advies- en afsluitkosten gelden;
- of Nationale Hypotheek Garantie mogelijk en passend is;
- welke verzekeringen verplicht of wenselijk zijn;
- welke voorwaarden bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid gelden;
- hoe lang het financieringstraject waarschijnlijk duurt.
Controleer vooraf welke aanbieders de adviseur kan vergelijken en hoe de dienstverlening wordt betaald. Vraag om een duidelijke specificatie van advies-, bemiddelings- en afsluitkosten.
Kijk verder dan de vraagprijs
De vraagprijs vormt slechts één deel van het benodigde budget. Bij de aankoop en financiering kunnen verschillende aanvullende kosten ontstaan.
Denk aan:
- overdrachtsbelasting, wanneer geen vrijstelling geldt;
- notariskosten voor de leveringsakte;
- notariskosten voor de hypotheekakte;
- taxatiekosten;
- hypotheekadvies en bemiddeling;
- aankoopmakelaar;
- bouwkundige keuring;
- bankgarantie;
- kosten voor Nationale Hypotheek Garantie;
- eventuele erfpachtkosten;
- verhuizing;
- verbouwing;
- inrichting;
- direct noodzakelijk onderhoud;
- verzekeringen.
Welke kosten voor jouw rekening komen, hangt onder meer af van de woning, koopconstructie en persoonlijke situatie.
Maak daarom vóór het bieden een begroting met drie afzonderlijke bedragen:
- de koopsom;
- de aankoop- en financieringskosten;
- de kosten na de sleuteloverdracht.
Zo voorkom je dat al het beschikbare geld in de aankoop verdwijnt.
Wat betekent kosten koper?
Een bestaande woning wordt vaak aangeboden met de vermelding k.k.: kosten koper. Dit betekent in ieder geval dat bepaalde aankoopkosten, waaronder de overdrachtsbelasting wanneer deze verschuldigd is en de notariële levering, voor rekening van de koper komen.
Niet alle bijkomende uitgaven vallen formeel onder de kosten koper. Taxatie, hypotheekadvies, een bouwkundige keuring en een aankoopmakelaar zijn aanvullende aankoop- of financieringskosten.
Een nieuwbouwwoning wordt vaak vrij op naam aangeboden. De kostenverdeling is dan anders, maar ook bij nieuwbouw kunnen aanvullende kosten gelden voor financiering, meerwerk, de keuken, vloeren, tuin en tijdelijke huisvesting.
Controleer per woning en offerte welke kosten wel en niet zijn inbegrepen.
Houd belastingbedragen actueel
Tarieven, vrijstellingsgrenzen en voorwaarden voor overdrachtsbelasting kunnen jaarlijks veranderen. Neem daarom geen oud bedrag uit een blog of eerdere berekening over.
Controleer vlak voor de aankoop:
- het actuele belastingtarief;
- of je zelf in de woning gaat wonen;
- of je voor een vrijstelling in aanmerking komt;
- welke waardegrens geldt;
- of iedere koper afzonderlijk aan de voorwaarden voldoet;
- welke verklaring bij de notaris nodig is.
De notaris kan uitleggen welk tarief of welke vrijstelling in jouw situatie van toepassing is.
Bekijk de maandlasten na aankoop
De hypotheek is niet de enige terugkerende woonlast. Maak een overzicht van alle verwachte maandelijkse en jaarlijkse uitgaven.
Denk aan:
- hypotheekrente en aflossing;
- gemeentelijke belastingen;
- waterschapslasten;
- opstalverzekering;
- inboedelverzekering;
- eventuele overlijdensrisicoverzekering;
- energie en water;
- internet;
- onderhoud;
- VvE-bijdrage;
- erfpachtcanon;
- parkeervergunning;
- service- of beheerkosten.
Reserveer daarnaast periodiek geld voor onderhoud. De benodigde reserve hangt af van het woningtype, bouwjaar, materiaalgebruik en de staat van onderhoud.
Onderzoek de bouwkundige staat
Een aantrekkelijke afwerking zegt weinig over fundering, dak, leidingen, vochtproblemen en isolatie. Bekijk de woning daarom niet uitsluitend op inrichting en sfeer.
Let tijdens een bezichtiging onder meer op:
- scheuren in muren en gevels;
- vocht- en schimmelplekken;
- staat van kozijnen;
- conditie van het dak;
- ouderdom van cv-installatie of warmtepomp;
- meterkast en elektrische installatie;
- waterdruk;
- ventilatie;
- riolering;
- kruipruimte;
- fundering;
- isolatie;
- beglazing;
- asbestverdachte materialen;
- houtaantasting;
- verzakkingen;
- aanbouwen en verbouwingen.
Niet ieder probleem is tijdens een gewone bezichtiging zichtbaar. Laat bij twijfel een bouwkundige keuring uitvoeren en zorg dat je begrijpt welke onderdelen wel en niet zijn onderzocht.
Bouwkundige keuring vóór of na het bod
Een bouwkundige keuring kan vóór het bod worden uitgevoerd, maar in een koopovereenkomst kan ook een ontbindende voorwaarde voor de uitkomst van de keuring worden opgenomen.
Leg zo’n voorwaarde precies vast. Denk aan:
- de uiterste datum van de keuring;
- het maximale bedrag aan direct noodzakelijke herstelkosten;
- de manier waarop je de uitkomst moet aantonen;
- de gevolgen wanneer nader specialistisch onderzoek nodig is.
Een algemene formulering kan tot discussie leiden. Laat de tekst zo nodig controleren door een deskundige.
Een keuring blijft een momentopname en biedt geen garantie dat ieder gebrek wordt ontdekt.
Controleer het energielabel
Het energielabel geeft informatie over de energieprestatie, maar voorspelt niet exact wat je zelf aan energie gaat gebruiken. Verbruik hangt ook af van het huishouden, de temperatuurinstelling en het gebruik van apparatuur.
Controleer naast het label:
- dak-, vloer- en gevelisolatie;
- type beglazing;
- kierdichting;
- ventilatiesysteem;
- verwarmingsinstallatie;
- warmwatervoorziening;
- zonnepanelen;
- schaduw op zonnepanelen;
- onderhoudshistorie;
- mogelijke verduurzamingsmaatregelen;
- verwachte vervangingsmomenten.
Vraag om energierekeningen wanneer deze beschikbaar zijn, maar beschouw het gebruik van de verkoper niet als voorspelling van je eigen kosten.
Onderzoek vóór het bieden welke verbeteringen noodzakelijk of wenselijk zijn en wat deze ongeveer kosten.
Bekijk documenten en vergunningen
Vraag welke verbouwingen en uitbreidingen aan de woning zijn uitgevoerd. Controleer of daarvoor de benodigde toestemmingen of vergunningen aanwezig zijn.
Denk aan:
- uitbouw;
- dakkapel;
- dakopbouw;
- aanbouw;
- schuur of garage;
- doorgebroken dragende muren;
- woning splitsing;
- functiewijziging;
- zonnepanelen;
- monumentale aanpassingen;
- wijzigingen aan gemeenschappelijke delen.
Vraag om tekeningen, facturen, garanties en vergunningstukken. Neem bij twijfel contact op met de gemeente of laat de situatie door een deskundige beoordelen.
Controleer het omgevingsplan en de buurt
De huidige situatie rond een woning kan veranderen. Een open uitzicht biedt geen garantie dat er nooit gebouwd wordt.
Onderzoek:
- geplande woningbouw;
- nieuwe wegen;
- bedrijfsactiviteiten;
- horecavergunningen;
- geluidsbronnen;
- parkeersituatie;
- bodemkwaliteit;
- water- en overstromingsrisico;
- monumentale status;
- beschermde omgeving;
- toekomstige herinrichting;
- bereikbaarheid met openbaar vervoer.
Bezoek de buurt op verschillende momenten. Een rustige straat overdag kan tijdens de spits, avond of het weekend anders worden gebruikt.
Vraag naar de lijst van zaken
Bij de koopovereenkomst hoort meestal een overzicht van zaken die achterblijven, meegaan of kunnen worden overgenomen.
Controleer onder meer:
- vloerafwerking;
- raamdecoratie;
- verlichting;
- inbouwapparatuur;
- losse apparatuur;
- zonnepanelen;
- laadpaal;
- beveiligingssysteem;
- tuinverlichting;
- tuinhuis;
- kasten;
- antennes;
- slimme thermostaat;
- sleutels en afstandsbedieningen.
Ga er niet vanuit dat een zichtbaar meubel of apparaat automatisch bij de woning hoort. Laat afspraken schriftelijk vastleggen.
Lees de vragenlijst van de verkoper
De verkoper vult doorgaans een vragenlijst over de woning in. Hierin kunnen eerdere problemen, verbouwingen en andere relevante omstandigheden staan.
Let op informatie over:
- lekkages;
- vocht;
- scheuren;
- fundering;
- burenruzies;
- erfdienstbaarheden;
- bodemverontreiniging;
- asbest;
- ongedierte;
- defecte installaties;
- verhuurde delen;
- garanties;
- verzekeringsclaims.
Stel schriftelijke vervolgvragen wanneer antwoorden onduidelijk of onvolledig zijn. Bewaar de verstrekte documenten en correspondentie.
Erfpacht zorgvuldig onderzoeken
Bij erfpacht koop je doorgaans de woning, maar niet zonder meer de grond. Voor het gebruik van de grond gelden erfpachtvoorwaarden. De eigenaar van de grond kan bijvoorbeeld een gemeente, organisatie of particuliere partij zijn.
Controleer:
- wie de grondeigenaar is;
- hoe lang het erfpachtrecht loopt;
- of de canon periodiek wordt betaald of is afgekocht;
- tot wanneer een afkoop geldt;
- hoe de canon wordt aangepast;
- wanneer een nieuw tijdvak begint;
- welke algemene en bijzondere voorwaarden gelden;
- welke toestemmingen nodig zijn bij verbouwen;
- wat er bij verkoop gebeurt;
- hoe de hypotheekverstrekker de voorwaarden beoordeelt.
Een lage huidige canon zegt weinig wanneer binnen enkele jaren een herziening volgt. Laat de erfpachtakte en financiële gevolgen daarom tijdig beoordelen.
Let op erfdienstbaarheden en kettingbedingen
Naast erfpacht kunnen andere rechten en verplichtingen bij de woning horen.
Voorbeelden zijn:
- recht van overpad;
- gezamenlijke oprit;
- leidingen over het perceel;
- verplicht onderhoud van een erfafscheiding;
- bouwbeperkingen;
- verplicht lidmaatschap van een vereniging;
- anti-speculatiebeding;
- zelfbewoningsplicht;
- terugkoopregeling;
- bijzondere verkoopvoorwaarden.
Deze afspraken kunnen invloed hebben op het gebruik en de toekomstige verkoop van de woning. Laat juridische bepalingen uitleggen wanneer je de gevolgen niet volledig begrijpt.
Een appartement en de VvE
Wie een appartementsrecht koopt, wordt lid van de Vereniging van Eigenaars. De VvE beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Vraag vóór het bieden om:
- splitsingsakte;
- splitsingstekening;
- huishoudelijk reglement;
- recente vergaderverslagen;
- jaarrekeningen;
- begroting;
- hoogte van het reservefonds;
- meerjarenonderhoudsplan;
- verzekeringsinformatie;
- overzicht van lopende geschillen;
- geplande onderhoudswerkzaamheden;
- bestaande leningen;
- eventuele betalingsachterstanden;
- hoogte van de maandelijkse bijdrage.
Controleer welke delen privé en gemeenschappelijk zijn. Kozijnen, dak, gevel, balkon, leidingen en installaties kunnen geheel of gedeeltelijk onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen.
Beoordeel het reservefonds en onderhoudsplan
Een lage VvE-bijdrage is niet automatisch gunstig. Mogelijk wordt onvoldoende gereserveerd voor toekomstig onderhoud.
Bekijk:
- welke werkzaamheden gepland staan;
- wanneer deze moeten plaatsvinden;
- wat de geraamde kosten zijn;
- hoeveel al gereserveerd is;
- of de begroting recent is;
- of grote prijsstijgingen zijn meegenomen;
- of verduurzaming gepland is;
- of een extra bijdrage waarschijnlijk is;
- of de VvE geld heeft geleend.
Vraag hoe recente besluiten financieel worden verwerkt. Een groot onderhoudsproject kan na de aankoop tot een hogere maandbijdrage of een eenmalige bijdrage leiden.
Kies ontbindende voorwaarden bewust
Een bod kan voorwaarden bevatten waarmee je de koop onder bepaalde omstandigheden kunt beëindigen.
Veelvoorkomende onderwerpen zijn:
- financiering;
- bouwkundige keuring;
- verkoop van de eigen woning;
- verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie;
- toestemming of beoordeling rond erfpacht;
- uitkomst van aanvullend specialistisch onderzoek.
Neem voorwaarden niet zonder nadenken over en laat ze niet uitsluitend weg om een bod aantrekkelijker te maken. Zonder passend financieringsvoorbehoud kan het niet verkrijgen van een hypotheek grote financiële gevolgen hebben.
Leg bedragen, termijnen en bewijsvereisten duidelijk vast.
Begrijp de koopovereenkomst
Na overeenstemming worden de afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst. Controleer vóór ondertekening:
- koopsom;
- datum van overdracht;
- ontbindende voorwaarden;
- waarborgsom of bankgarantie;
- lijst van zaken;
- bijzondere clausules;
- boetebepalingen;
- afspraken over gebreken;
- erfpacht;
- perceelgegevens;
- roerende zaken;
- documenten die onderdeel zijn van de overeenkomst.
Laat bepalingen uitleggen die je niet begrijpt. Tekenen onder tijdsdruk is geen goede reden om onduidelijkheden te laten staan.
Plan de overdrachtsdatum realistisch
De overdrachtsdatum is de dag waarop de notariële levering plaatsvindt. Vanaf dat moment ben je normaal gesproken eigenaar en ontvang je de sleutels, tenzij anders is afgesproken.
Houd bij het bepalen van de datum rekening met:
- de financieringstermijn;
- verkoop of opzegging van de huidige woning;
- dubbele woonlasten;
- benodigde verbouwing;
- verhuizing;
- beschikbaarheid van de notaris;
- verzekeringen;
- oplevering door de verkoper;
- aansluiting van nutsvoorzieningen;
- werk- en vakantiedagen.
Een zeer korte termijn kan problemen geven wanneer taxatie, hypotheekbeoordeling of documenten vertraging oplopen.
Waarborgsom of bankgarantie
In de koopovereenkomst kan staan dat je een waarborgsom moet storten of een bankgarantie moet laten stellen. Controleer:
- welk bedrag geldt;
- wanneer dit geregeld moet zijn;
- welke kosten een bankgarantie heeft;
- onder welke omstandigheden het bedrag kan worden aangesproken;
- wat bij ontbinding van de overeenkomst gebeurt.
Neem deze stap mee in de planning van de hypotheekaanvraag.
Taxatie en koopprijs zijn niet hetzelfde
Voor de financiering laat de geldverstrekker de woning doorgaans taxeren. De taxatiewaarde kan lager zijn dan het geaccepteerde bod.
Wanneer je meer biedt dan de waarde waarop de financiering wordt gebaseerd, kan extra eigen geld nodig zijn. Houd daarom rekening met het risico dat de taxatie niet gelijk is aan de koopsom.
Een aankoopmakelaar, taxateur en hypotheekadviseur hebben ieder een andere rol. Vraag duidelijk wie welke belangen vertegenwoordigt.
Controleer verzekeringen vóór de sleuteloverdracht
De woning moet vanaf het juiste moment verzekerd zijn. Vraag tijdig welke verzekeringen nodig of verplicht zijn.
Denk aan:
- opstalverzekering;
- inboedelverzekering;
- aansprakelijkheidsverzekering;
- overlijdensrisicoverzekering;
- woonlastenverzekering;
- rechtsbijstand.
Bij een appartement kan een collectieve opstalverzekering via de VvE lopen. Controleer wat deze verzekering precies dekt en of aanvullende dekking nodig is.
Vergelijk voorwaarden en uitsluitingen, niet alleen de premie.
Voer een eindinspectie uit
Vlak voor de notariële overdracht vindt meestal een eindinspectie plaats. Controleer of de woning in de afgesproken staat wordt geleverd.
Bekijk:
- of afgesproken zaken aanwezig zijn;
- of meegenomen zaken daadwerkelijk weg zijn;
- of nieuwe schade is ontstaan;
- of installaties voor zover mogelijk functioneren;
- of de woning leeg en toegankelijk is;
- of alle sleutels aanwezig zijn;
- of meterstanden zijn opgenomen;
- of afgesproken reparaties zijn uitgevoerd.
Leg afwijkingen direct schriftelijk vast en bespreek vóór het passeren van de akte hoe deze worden opgelost.
Controlelijst vóór het bieden
Loop deze punten na voordat je een bod uitbrengt:
- Wat is je comfortabele maandbudget?
- Hoeveel eigen geld blijft na aankoop beschikbaar?
- Welke aankoop- en financieringskosten verwacht je?
- Is een hypotheekindicatie beschikbaar?
- Welke schulden en verplichtingen tellen mee?
- Is de bouwkundige staat onderzocht?
- Is een bouwkundige keuring nodig?
- Welke onderhoudskosten zijn te verwachten?
- Wat is het energielabel?
- Welke verduurzaming is wenselijk?
- Zijn verbouwingen en vergunningen gecontroleerd?
- Zijn plannen in de omgeving onderzocht?
- Welke zaken blijven achter?
- Is sprake van erfpacht?
- Welke erfdienstbaarheden en bijzondere bedingen gelden?
- Is er een actieve VvE?
- Zijn VvE-stukken en onderhoudsplannen bekeken?
- Welke ontbindende voorwaarden zijn nodig?
- Is de gewenste overdrachtsdatum haalbaar?
- Wat gebeurt er als de taxatiewaarde lager is dan het bod?
Zo koop je beter voorbereid een woning
Een huis kopen vraagt meer voorbereiding dan het vergelijken van vraagprijzen en hypotheekrentes. Begin met een realistisch budget en reserveer geld voor aankoopkosten, onderhoud en onverwachte uitgaven.
Onderzoek vervolgens de bouwkundige staat, juridische documenten, erfpacht, omgeving en eventuele VvE. Leg voorwaarden rond financiering en keuring duidelijk vast en lees de koopovereenkomst voordat je tekent.
Gebruik deskundige begeleiding wanneer je financiële, bouwkundige of juridische gevolgen niet goed kunt overzien. Via Univé kun je je bijvoorbeeld verder oriënteren op hypotheken en hypotheekadvies. Zo neem je een aankoopbeslissing op basis van meer dan alleen de eerste indruk van de woning.
Lees ook
- Welke kosten komen kijken bij het kopen van een huis?
- Een bouwkundige keuring laten uitvoeren
- Waar moet je op letten bij het kopen van een appartement?
- De onderhoudskosten van een woning inschatten
- Een huis verduurzamen na aankoop
- Een nieuwe woning praktisch inrichten
Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.